Морозов с семьей с 1989 года проживал в общежитии как работник предприятия, другого жилья они не имели. В 2008 году в отношении данной квартиры в общежитии между Морозовым и унитарным предприятием (ФГУП) заключен договор найма. В 2009 году ФГУП преобразовано в ОАО. Здание общежития в состав приватизируемого имущества не вошло. Право собственности на него зарегистрировано за Росимуществом в феврале 2011 г.
В декабре 2010 г. Морозов обратился к ОАО с просьбой о приватизации квартиры в общую долевую собственность, в чем ему было отказано, так как по сообщению управления Росимущества здание общежития относится к специализированному жилищному фонду и квартиры в нем приватизации не подлежат.
В ноябре 2010 г. по результатам конкурса между Росимуществом (арендодатель) и ООО «Медцентр» (арендатор) заключен договор аренды здания общежития. Из договора и акта технического состояния следовало, что общежитие имеет статус нежилого помещения.
Морозов с членами семьи обратился в суд о признании торгов и договора аренды недействительными, признании общежития жилым помещением и их права пользования им.
Росимущество обратилось со встречным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении. Ответчик утверждал, что наймодатель (ФГУП) не имел полномочий распоряжаться имуществом от имени собственника (РФ).
Ордер на вселение истцами суду представлен не был, а ответчиком не представлено решение органа местного самоуправления о переводе здания общежития в нежилое помещение.
Как следует решить данное дело?
Решение:
Вопрос приватизации специализированного жилья решается законодательством по-разному.
Что касается жилых помещений в общежитиях, надо иметь в виду следующее. Если общежитие являлось таковым до 1 марта 2005 года, то по закону к таким помещениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. То есть пользование такими помещениями осуществляется на общих основаниях и их приватизация возможна и законна.
Если жилое помещение отнесено к специализированному жилому фонду общежитий после 1 марта 2005 года, то пользование им происходит на основании договора найма специализированного жилого помещения и приватизация его возможна только по согласованию с собственником.
Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника).
Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Но, ответчиком не представлено решение органа местного самоуправления о переводе здания общежития в нежилое помещение. Поэтому дальнейшее разрешение ситуации необходимо осуществлять с изучением дополнительных обстоятельств.
