Районная администрация распорядилась открыть дом для его осмотра и составила акт о разрушении дома на 75%. Земельный участок, на котором расположен дом, был отведен под застройку Константинову. Дом Николаева был бесплатно передан Константинову как строительный материал. Константинов в течение летнего периода полностью восстановил дом и сделал перепланировку. Осенью к прежнему месту жительства вернулся Николаев и потребовал передачи ему дома. Константинов предложил Николаеву обратиться в администрацию, которая признала претензию Николаева неосновательной, сославшись на его длительное отсутствие. В каком порядке и как может быть разрешен спор?
Из расчета, что Николаев являлся собственником небольшого строения, необходимо применять ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. А также, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В данном случае Администрация могла руководствоваться ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Администрация нарушила указанный в ст. 293 ГК РФ порядок, не предупредила Николаева о необходимости устранения нарушений (разрушение дома), не обращалась в суд с иском о продаже дома с публичных торгов, не выплачивала Николаеву вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Поэтому право собственности Николаева на жилой дом не прекратилось, в силу п. 7, ч. 2 ст. 235 ГК РФ.
Если учитывать, что Николаев отсутствовал долгое время, то возможно, что по мнению Администрации, произошел отказ от права собственности (ст. 235, 236 ГК РФ). Но это не так. Николаев не совершал какие-либо действия свидетельствующие об отказе от права собственности, кроме того, по истечении летнего периода Николаев вернулся к прежнему месту жительства. Администрация не имела права открывать дом, а после передавать жилой дом Константинову.
В данном случае, когда вернулся Николаев ему необходимо обратиться в суд общей юрисдикции с иском к Константинову об истребовании имущества из чужого незаконного владения со ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Но Николаеву и Константинову необходимо руководствоваться положениями ст. 303 ГК РФ, а именно, Николаев вправе также потребовать от Константинова возврата или возмещения всех доходов, которые Константинов извлек или должен был извлечь за все время владения. А Константинов, в свою очередь вправе требовать от Николаева возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого Николаеву причитаются доходы от имущества.
